El patrimonio institucional es un conjunto de bienes tangibles e intangibles representantes de la historia, la identidad, la misión y los valores de una organización (Saba et al., 2023), en este caso, de una universidad pública. En Colombia (Zapata, 2023), el patrimonio cultural material incluye las edificaciones, los monumentos y los bienes muebles que han sido declarados de interés cultural, y son protegidos por la Ley 1185 de 2008 y acuerdos internacionales como la Convención sobre la Protección del Patrimonio Mundial Cultural y Natural de la UNESCO (1972).

Para la UNESCO, y en el caso de las universidades, el patrimonio cultural cumple dos propósitos: servir como soporte a las actividades académicas y administrativas, y al mismo tiempo, constituirse como memoria colectiva al reflejar la manera en que esta ha desarrollado el conocimiento a través de su arquitectura y su historia (Fonseca y Brull, 2020). En este contexto, el patrimonio universitario colombiano es un bien público que requiere de políticas de gestión integral que van más allá de lo físico o de la gestión de su uso (Congreso de Colombia, 1997).

En el contexto colombiano, el Ministerio de Cultura clasifica el patrimonio cultural de un inmueble, como el conjunto de bienes vinculados a un cuerpo físico con dimensiones, fijado al suelo y relacionado con su medio, como lo son los sitios históricos, el patrimonio urbano, los espacios físicos, el patrimonio arqueológico y el patrimonio arquitectónico. Para la última clasificación, el patrimonio cultural de un inmueble puede referirse a arquitectura militar, habitacional, religiosa, institucional, para el comercio, para la industria, para la recreación o deporte, para el transporte y como obra de ingeniería (Becerra, 2018). En este estudio, el patrimonio cultural se refiere a la arquitectura institucional, que posee valores asociados a cualidades (lazos de pertenencia, identidad y memoria para una comunidad).

En este ámbito (Petti et al., 2020; Villaseñor, 2011), el valor patrimonial incluye atributos como el valor histórico (relación con eventos o figuras relevantes), el valor simbólico (significados asignados por la comunidad), el valor estético (calidad arquitectónica y diseño) y el valor social (uso y apropiación por parte de la población).

SGS Economics and Planning Pty Ltd (2018, p. 11) define de manera más amplia los atributos del valor patrimonial así: el valor histórico proporciona una conexión con el pasado y revela los orígenes del presente; el valor estético posee y exhibe belleza; el valor científico es importante como fuente u objeto de estudio académico; el valor espiritual da sentido de identidad, asombro, deleite, admiración, reconocimiento religioso o conexión con el infinito; el valor simbólico transmite significado e información que ayuda a la comunidad a afirmar su individualidad cultural, y el valor social contribuye a la sostenibilidad social y la cohesión en la comunidad.

Asimismo, SGS Economics and Planning Pty Ltd (2018, pp. 11-14), declara la existencia de valores económicos relacionados con los bienes con declaratoria patrimonial. Al respecto, establecen dos clases, el valor económico por uso y el valor económico por no uso, y sugieren que, para ambos casos, los beneficios identificados deben considerarse en el análisis del valor cultural.

El valor económico de uso puede manifestarse de manera directa, por ejemplo, mediante la capacidad de un bien patrimonial para generar ingresos o incrementar su valor en el mercado debido a su carácter histórico o cultural. También puede presentarse de forma indirecta, a través de beneficios colectivos derivados de su preservación y disfrute social, aun cuando las personas no hagan un uso activo del bien.

En lo que concierne al valor por no uso, puede ser por existencia; por ejemplo, cuando la comunidad valora la existencia del patrimonio y tiene disposición de invertir recursos para salvaguardarlo; por opción, cuando la comunidad desea el acceso al patrimonio en el futuro y tiene disposición de destinar recursos para salvaguardarlo, y por legado, cuando la comunidad desea legar el patrimonio a sus próximas generaciones destinando recursos para su conservación.

A nivel internacional, el debate sobre la medición financiera del patrimonio institucional y cultural sigue cobrando relevancia en la literatura contable del sector público. Al respecto, investigaciones sobre el tema destacan que los marcos financieros a menudo no logran capturar el valor multifacético de estos activos (Martadinata y Satriawansyah, 2025). Por ello, la exposición anterior hace evidente la necesidad de explorar reformas contables y metodologías de valoración que mejoren la transparencia y la rendición de cuentas en la gestión de los bienes históricos (Sudarto et al., 2025).

Este desafío también forma parte de la agenda normativa global, como lo evidencia el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad del Sector Público (IPSASB, 2024), al plantear la necesidad de ajustar el tratamiento y divulgación de los bienes históricos. Lo anterior justifica la búsqueda de aproximaciones académicas, como la que se propone en este estudio, que integren criterios culturales y sociales en la valoración institucional (Ellwood y Greenwood, 2016; Rossitti et al., 2025).

La Contaduría General de la Nación (CGN) rige la contabilidad pública colombiana y establece lineamientos de cómo se reconocen, se miden y se revelan los bienes inmuebles del Estado en dicha contabilidad (Contaduría General de la Nación, 2015). Se centra más en lo técnico y lo financiero, buscando la fiabilidad y consistencia de los estados contables, priorizando criterios como el costo histórico, el valor razonable o el valor de reposición con depreciación (Pineda et al., 2022).

En el contexto internacional, las Normas Internacionales de Contabilidad del Sector Público (NICSP) proveen referentes normativos para el tratamiento de estos bienes. Tal es el caso de la NICSP 17 (propiedades, planta y equipo) y la NICSP 31 (activos intangibles), las cuales reconocen que algunos activos tienen características históricas o culturales que pueden exceder su utilidad meramente física. No obstante, dado que el propósito estricto de estos marcos normativos es la medición financiera, no tienen como fin incorporar el valor simbólico o cultural dentro del valor contable ni establecen mecanismos para ello. Como se puede observar, esta delimitación natural de la contabilidad financiera tradicional, que a menudo delega el tratamiento específico a la política de cada entidad estatal, evidencia la necesidad de explorar metodologías complementarias o extracontables para una gestión institucional integral, como lo mencionan Biondi et al., (2021, p. 534).

La diferencia entre los valores técnico y cultural conlleva a la inclusión, de forma subjetiva, de incrementos sin justificación del valor del bien, lo cual genera incertidumbre sobre la calidad de la información contable (Chen, 2023; Ferri et al., 2021). En este sentido, y respetando los principios contables, resulta relevante explorar metodologías de valoración integral que aborden el patrimonio en su sentido más amplio. Aunque el desarrollo de estos esquemas surge de manera constante en los contextos profesionales y regulatorios, las aproximaciones elaboradas desde el contexto académico, como la que se propone en este estudio, aportan herramientas que facilitan esta articulación desde una mirada institucional interna.

Tanto en el contexto nacional como internacional, la literatura reporta diversas discusiones académicas relacionadas con la valoración contable de bienes declarados patrimonio público. Prieto (2011) argumenta la necesidad de abordar estos peritajes con suficiente rigor científico, para lo cual propone y define una serie de variables de análisis que abarcan la rica variedad de matices que ofrecen estos inmuebles. Al respecto, discute y analiza el Método Angelópolis, el Procedimiento INDAABIN, la Propuesta MOVASA, además de proponer consideraciones relacionadas con el valor artístico (como el valor estilístico, valor de autoría, valor de rareza y singularidad, valor de obra autóctona o vernácula-popular, valor de materiales y técnicas constructivas, valor de interés), el valor histórico (como el valor temporal, valor de hechos históricos asociados, valor de reconocimiento público), nuevos valores (como el valor de localización o ambiental), valor de evolución histórica y un valor extra a criterio del evaluador. Finalmente, concluye que las valoraciones se enfrentan a problemas de confusión por ambigüedad, imprecisión e inoperancia.

Díaz et al., (2018) reportan que, aunque la CGN ha definido una estructura completa para reestructurar el régimen contable como respuesta a los planteamientos de los entes de regulación internacional, ante la falta de herramientas metodológicas, esta estructura presenta dificultades para la medición de los bienes de no mercado. En respuesta a ello, los autores proponen una técnica de medición que actualice este tipo de bienes de uso público, basada en un modelo econométrico que determina la disponibilidad de pago por el espacio público usando precios hedónicos, y que pueden ser aplicados en la capital colombiana. Esta metodología puede ser replicada por las demás entidades nacionales e internacionales.

Por su parte, Olarte et al. (2020) identifican que son múltiples las relaciones (económico, social, legal y de control) que influyen en el tratamiento contable de los bienes declarados patrimonio cultural, de tal manera que su representación supera el pensamiento único que impone la dimensión económico-financiera de la contabilidad. Estos autores argumentan que la normatividad colombiana para el sector privado carece de precisión respecto a los bienes públicos y culturales, mientras que la del sector público, aunque orienta sobre los criterios de reconocimiento y medición, no establece como obligatorio el reconocimiento contable de los bienes declarados patrimonio. Asimismo, señalan que, cuando dicho reconocimiento se realiza, se efectúa bajo la misma base de partidas suscritas a la materialidad y expectativas del régimen financiero internacional. Los mismos autores estudian los impactos tanto positivos como negativos de la influencia mencionada, y analizan que hay una prelación de intereses económicos y no sociales en la relación contabilidad-patrimonio cultural; en adición, consideran que los instrumentos que reconocen y miden la naturaleza de los bienes declarados patrimonio son deficientes.

Albu (2021) examina las teorías sobre el valor del patrimonio arquitectónico identificando que desde el punto de vista práctico la más explícita es la teoría del valor entrópico (TVE) debido a que detalla el proceso de razonamiento sobre la fuente, el valor y la medida del valor. A partir del análisis de las particularidades del patrimonio arquitectónico, permitió formular, desde la perspectiva de la teoría moderna de valoración, metodologías para la estimación del valor en inmuebles con valor cultural, arquitectónico o cultural. Además, resalta que, desde la perspectiva de la TVE y con referencia al patrimonio arquitectónico, tanto el valor del componente material como el del componente intangible, deberían ser considerados.

En ese contexto, Albu (2021) también menciona que, el componente material se crea en el proceso de producción t ₀ , mientras que, el componente intangible se crea en el proceso de consumo t₁ , y que ambos se transfieren a la siguiente etapa de producción t_n , que entrega el resultado del valor real del patrimonio arquitectónico. En estos términos, se plantea este valor real, V, a partir de la ecuación (1).

(1)

Donde,

VE es el valor económico del componente material

VAC es el valor arquitectónico y cultural como patrimonio

Albu (2021) resume que el valor del componente material corresponde al precio del productor y se estima a partir de los costos de construcción, el valor del componente intangible corresponde al precio del consumidor y se estima con los precios marginales y el valor real del inmueble corresponde al cargo por servicio estimado con los precios entrópicos. De esta manera, propone para sus cálculos como métodos más acordes (p. 6), el método del valor de reproducción para VE, los métodos del valor de reposición y del valor de comparación para VAC y el método de flujo de caja descontado para V.

Sin embargo, desde su punto de vista (Albu, 2021, p. 1) considera que, para el componente intangible, el valor debería considerar cinco aspectos influyentes sobre el valor: el tiempo, la solución del autor creador del bien, la expresión constructiva, los factores externos y la localización (Albu, 2021, pp. 7-9).

En el contexto global, la tendencia es la preservación del patrimonio arquitectónico con el fin de la reutilización adaptativa de dichas edificaciones, estrategia que busca soluciones sostenibles y de revitalización urbana para permitir que estas construcciones con historia sigan siendo relevantes. Al respecto, Li et al. (2021) destacan que la reutilización adaptativa requiere métodos compatibles, apropiados y científicos para evaluar los bienes declarados patrimonio, pero que la investigación en esta área es relativamente escasa. Para abordar esta brecha, los autores realizan una revisión de los marcos de investigación, las metodologías y los métodos de evaluación, enfocados en los paradigmas para la aplicación de metodologías mixtas como el Modelo de Decisión Multicriterio y el Modelo de Medición de Preferencias.

Por su parte, Berto et al. (2022) manifiestan la necesidad de disponer de un valor “aceptado” que considere daños parciales o totales, y que represente el costo de reproducción de edificios históricos. De esta manera, se proporciona una herramienta operativa para la contratación de seguros contra daños parciales o totales, para productos con un valor “aceptado”. Concluyen que, el seguro de valor “aceptado” del edificio declarado patrimonio se convierte en un instrumento para la protección del patrimonio histórico-arquitectónico, y destaca la posibilidad de contar con recursos adecuados para la reconstrucción en su estado original, en la medida posible, para casos de destrucción total.

En los últimos años, las entidades públicas han estado incluyendo en sus informes y estados financieros los bienes históricos y culturales. Este proceso que se inició mediante la revelación descriptiva y prosiguió con su inclusión en la información contable financiera, como lo señala Muñoz (2023), ha sido debatido tanto académica como profesionalmente, debido a tres problemas principales relacionados con la definición y caracterización de los bienes históricos y culturales, su identificación y reconocimiento a la luz de un marco normativo contable, y el problema de su medición y valoración económico-contable.

Respecto a ello, Muñoz (2023) analiza las implicaciones y los efectos del reconocimiento, la medición-valoración y la revelación de los bienes históricos y culturales, en contraste con el tratamiento trazado en el régimen de contabilidad pública establecido por la CGN para Colombia. Toma como objeto de estudio las colecciones y algunos inmuebles del Banco de la República declarados patrimonio, para concluir, entre otros aspectos, que existe una dificultad de valoración en bienes de no mercado, así como del reconocimiento del costo histórico en la contabilidad usando un valor simbólico, además de la revelación de información financiera y no financiera de dichos bienes.

En síntesis, existen importantes límites conceptuales, normativos y metodológicos para la valoración contable de los bienes públicos y en particular de aquellos con declaratoria cultural. Este problema obedece a la ausencia de criterios claros para integrar valores de atributos dentro de un marco contable tradicional, lo que conlleva tensiones entre la dimensión técnica-financiera y la representación integral de estos activos. A continuación, se abordan las metodologías de valuación usadas en el ámbito arquitectónico, donde se cruzan aspectos materiales, históricos y culturales, identificando las metodologías de avalúo técnico y complementarios de valoración patrimonial.

Para el caso colombiano, las entidades públicas usan métodos de avalúo técnico basados en el cálculo del valor físico del bien a partir de su reconstrucción teórica o su recuperación funcional para la valoración de sus bienes inmuebles. Bajo estos métodos se consideran depreciaciones físicas, funcionales y económicas (Guevara-Sanabria et al., 2019). Entre estos se destacan el método de reposición, conocido como valor nuevo menos depreciación y el método de restauración.

El método de reposición consiste en determinar el costo actual de construir un inmueble nuevo con especificaciones similares al existente, para lo cual resta la depreciación acumulada; es decir, estima el valor del bien inmueble considerando su estado actual y la posibilidad de reemplazarlo por uno similar. Como herramienta de valuación inmobiliaria este método es relevante en razón de que refleja el valor actual del mercado, considera la obsolescencia y es útil para la determinación del valor asegurable (Díaz, 2021).

La aplicación del método de reposición considera tres aspectos para su aplicación (Díaz, 2021). El primer aspecto es el costo de reposición, que consiste en determinar el costo de construcción de un inmueble idéntico o con especificaciones similares al que se va a valorar. El segundo aspecto es la depreciación acumulada, la cual considera la pérdida de valor por diversos factores como el uso, desgaste, obsolescencia y el deterioro. Finalmente, el tercer aspecto es el valor actual, considerado como la valoración del bien inmueble, calculado a partir de la ecuación (2).

(2)

Donde

VFA es el valor físico actual del inmueble

CR es el costo de reposición

D es la depreciación

Para la determinación del valor de la depreciación, se usan herramientas estandarizadas, como es el caso de las Tablas de Fitto y Corvini. El uso de estas herramientas aventaja a otros métodos de depreciación más simples, en razón a la consideración específica de inmueble, evaluando tanto la clase de conservación como la edad del inmueble (Mendoza et al., 2021).

En los inmuebles con valores históricos o arquitectónicos, la restauración arquitectónica busca devolver el bien a su estado original (estética y funcional) considerando sus características únicas, y constituye un proceso metodológico de preservación del valor histórico y estético que lo caracterizan como bien patrimonial (Escudero, 2022; Hernández y Niglio, 2012). La mayoría de los inmuebles declarados patrimonio cultural que datan de muchos años atrás, no se diseñaron con códigos para resistir riesgos naturales, como sismos, razón por la cual su evaluación de vulnerabilidad y preservación es también un aspecto importante a considerar en el proceso de restauración del bien (Kioumarsi et al., 2022).

En el mercado inmobiliario, se producen ventas de edificios históricos no renovados, lo que requiere una importante inversión adicional por parte de los nuevos propietarios para su restauración y mantenimiento futuro, con el fin de mantener los edificios en su estado original, para inmuebles públicos o de entidades públicas, no sujetos a venta, los costos alcanzarían un valor que representa la inversión necesaria para la restauración.

En relación con los costos de restauración, se propone la valoración del bien inmueble con valor patrimonial, a partir de una variación del método de reposición, el cual se denomina en este trabajo como método de restauración, usando la ecuación (3).

(3)

Siendo,

R el costo de restauración y actualización estructural

Para inmuebles con valor patrimonial, la CGN acepta varios métodos para valorarlos, entre los cuales además del método de reposición, se encuentran el método de comparación o de mercado, de capitalización de rentas o ingresos y la técnica residual. En este estudio se considera el método de reposición y una variación suya, el método de restauración, los cuales cumplen con los requerimientos de la CGN para el reconocimiento contable de los activos. No obstante, su resultado corresponde principalmente a su valor físico, es decir, no contempla elementos simbólicos, sociales o históricos, por lo que se hace necesario complementar con métodos de valoración patrimonial, que implican un análisis multidisciplinario (Giraldo-Castañeda et al., 2024).

Dadas las limitaciones de los enfoques técnicos en la valoración de inmuebles con valor patrimonial, se hace necesario el uso de metodologías que integran los criterios culturales y simbólicos. En este ámbito, diversos métodos se han propuesto para este fin, entre ellos el método del Índice de Calidad, VALCAP, Angelópolis, de Matriz de Coeficientes, Grupo TINSA, Propuesta MOVASA, entre otros (Arechederra, 2010; Prieto, 2011; Richmond, 2018; Castillo et al., 2020). En este ejercicio se usarán el método Angelópolis y el de Matriz de Coeficientes, descritos por Arechederra (2010, pp. 52-58), los cuales serán aplicados como herramientas complementarias para el valor patrimonial arquitectónico.

La selección de estos dos métodos sobre las otras alternativas metodológicas mencionadas responde a criterios para su aplicación y a su ventaja comparativa. En este sentido, es posible identificar dos grupos de métodos: uno con aspectos clave a considerar como la época, originalidad, ubicación, urbanización, configuración y conservación, cuyos resultados finales del coeficiente de amplitud, con frecuencia son coherentes entre sí, y otro que extiende los criterios a evaluar (Castillo et al., 2020).

En el primer grupo, más empleado en la valoración de inmuebles con valor histórico o artístico, se encuentran el Método MOVASA y el Método de Angelópolis, los cuales ajustan el valor del inmueble por conservación y antigüedad, su principal diferencia es que el primero muestra un claro desequilibrio en la relación y repartición de la ponderación de sus variables, como lo afirma Zavala (2017, p. 68), incluso subestima la antigüedad el inmueble. Por su parte, el Método de Angelópolis se enfoca en la valoración específica basada en la monumentalidad o características singulares de la propiedad, lo que incluye en su valoración variables significativas para evaluar este atributo (Zavala, 2017), presente en el edificio objeto de estudio.

En este orden de ideas, lo lógico es emplear el Método de Angelópolis, sin embargo, algunos autores (Prieto, 2011; Zavala, 2017) señalan la vaguedad en la definición de atributos estéticos y la posible discrepancia en el contexto temporal de este método, de modo que sugieren complementar el análisis valuatorio de sus atributos con métodos que permitan subsanar lo mencionado. Así las cosas, se dispone de los métodos comprendidos en el segundo grupo, entre los cuales los más empleados son el Método de la Matriz de Coeficientes y el Método UANL (Castillo et al., 2020). El segundo amplia significativamente el valor de la propiedad, muy por encima de los métodos del primer grupo, y del mismo Método de la Matriz de Coeficientes, como lo demuestra Castillo et al. (2020, p.50).

Dado lo anterior, en este ejercicio académico, se utilizan entonces los Métodos de Angelópolis y Matriz de Coeficientes que, según la literatura que también menciona que objetivamente proporcionan un valor equilibrado del bien inmueble (Zavala, 2017, p. 55), son los más comúnmente empleados.

El método Angelópolis, también llamado Tabla Angelópolis es un método de valoración económica que clasifica las edificaciones a partir de la identificación de su siglo de construcción y de atributos como su calidad ornamental e importancia arquitectónica, permitiendo establecer su relevancia frente a otras edificaciones de la misma época. Adicionalmente, considera el estado de conservación del inmueble, para lo cual se identifican las intervenciones realizadas y se evalúa el grado de preservación del diseño original (Arechederra, 2010; Prieto, 2011; Richmond, 2018). Su resultado corresponde a un coeficiente de valoración patrimonial que se aplica al valor obtenido mediante el método de valoración física.

El método de Matriz de Coeficientes corresponde a un método que analiza una matriz de doble entrada que cruza datos, por un lado, la categoría asignada al bien, y por otro, una clasificación que contiene fecha, estado físico, estilo, entre otros (Arechederra, 2010; Prieto, 2011; Richmond, 2018). Su resultado es un factor de amplificación, denominado coeficiente de incremento de bienes catalogados, que se aplica al valor obtenido por el método de valoración física.

Desde la perspectiva de la información contable, el resultado esperado de aplicar estas metodologías estructuradas en los estados financieros, o en sus respectivas notas revelatorias, es la obtención de datos de mayor claridad, relevancia y fiabilidad (Ferri et al., 2021; Ramadhani y Yuliansyah, 2024). De esta manera, al sistematizar los atributos cualitativos, como los históricos y estéticos, a través de coeficientes matemáticos definidos, se mitiga la incertidumbre y la subjetividad, dotando a la información de una representación que permite a las instituciones reflejar con mayor certeza la verdadera magnitud de la riqueza cultural que controlan (Ferri et al., 2021; Ramadhani y Yuliansyah, 2024).

Este estudio es de tipo aplicado con un enfoque mixto de combinación de herramientas cuantitativas y cualitativas. Las primeras están orientadas a la estimación de valores técnicos y coeficientes de valoración patrimonial, y las segundas, direccionadas a la identificación de atributos culturales e históricos. Esta investigación descriptiva y analítica, busca desarrollar, justificar y aplicar un ejercicio académico para la valoración institucional de un bien inmueble declarado de interés patrimonial.

Como estrategia metodológica se analiza un caso específico (edificio Ciro Molina Garcés, Universidad Nacional de Colombia, sede Palmira), con el objetivo de elaborar un procedimiento que puede presentarse en otros contextos institucionales y regionales similares, y cuyo propósito es aportar una discusión académica sobre herramientas de análisis para la gestión estratégica del patrimonio institucional, sin reemplazar un avalúo formal con efectos contables.

Los métodos y las técnicas de valoración se estructuran en dos fases que integran una valoración híbrida, con método de base técnica-física reconocido en la normativa nacional, y una complementación con métodos de reconocimiento del valor cultural e histórico que amplía el valor funcional hacia una dimensión de referencia patrimonial.

En la primera fase, se calculó el valor físico referencial del inmueble mediante dos métodos de reconocido valor técnico. El primero corresponde al método de reposición utilizando un valor unitario de COP$7.500.000/m² (R.A. Aley Gelpu y J. Zuluaga López, comunicación personal, 1 de julio de 2025), basado en especificaciones técnicas especializadas de su uso actual como laboratorios académicos: instalaciones eléctricas e hidrosanitarias especializadas, de comunicación avanzadas y de redes contraincendios.

La depreciación física acumulada se estimó empleando las Tablas de Fitto y Corvini estandarizadas para entidades institucionales del estado (Instituto Geográfico Agustín Geográfico [IGAC], 2008, pp. 30-36). Sin embargo, para la aplicación de la herramienta mencionada, de la cual se hace una breve descripción a continuación, es necesario estimar el consumo de la vida útil esperada de la edificación y determinar el estado de conservación.

La tabla de Fitto y Corvini opera como una matriz de depreciación física, que comprende una doble entrada que cruza dos variables fundamentales (Merchan et al., 2021): 1. la antigüedad del inmueble, que se expresa como un porcentaje de su vida útil estimada y 2. su estado de conservación, que se clasifica en categorías que van desde óptimo hasta demolición o estado ruinoso. La interceptación de estas dos variables dentro de la tabla conlleva a obtener un coeficiente de depreciación específico que se aplica al costo de reposición. De esta manera, la herramienta permite obtener un valor asociado a las depreciaciones contables lineales convencionales, reconociendo matemáticamente que un edificio antiguo, pero bien mantenido, puede retener un mayor valor físico y estructural que uno más reciente, pero en estado de abandono (Wilhelmsson y Roos, 2024).

Como se mencionó, se revisaron diversas fuentes documentales relacionadas con la vida útil de un inmueble patrimonial. Al respecto, Hernández (2016, p. 71) categoriza o tipifica los edificios para asociarles una vida de diseño, mencionando que los edificios de tipo patrimonial tienen una categoría de permanente, y que, para el caso de estudio, la vida útil de diseño es de más de 100 años. Para el mismo autor (pp. 70-73), es recomendado hacer la estimación de la vida útil esperada teniendo en cuenta los criterios de la norma ISO 15686 (International Organization for Standardization [ISO], 2017) aplicando a la vida de diseño siete factores de durabilidad:

F₁: calidad del diseño arquitectónico y constructivo

La vida útil esperada se estima usando la ecuación (4).

(4)

Donde,

VUE es la vida útil esperada en años

VD es la vida de diseño

F_i son cada uno de los factores de durabilidad mencionados

El consumo de vida útil, G, se calculará como la relación entre la edad del edificio o vetustez, V, y la vida útil esperada, expresada en porcentaje:

(5)

El segundo corresponde al método de restauración en el que se estimó el costo de restaurar y actualizar estructuralmente el edificio, basado en estudios de intervención (CITCE, 2014), su valor fue actualizado a precios corrientes de 2024 utilizando el Índice de Precios al Consumidor (IPC) publicado por el DANE (2024). Para ello, se calculó el coeficiente acumulado de inflación entre 2014 y 2024 multiplicando los factores anuales de inflación al valor inicial, a fin de reflejar el costo presente de restaurarlo (factor = 1,59648071).

Finalmente, el valor físico referencial resultó del promedio aritmético de los valores técnicos individuales generados por ambos métodos, como base para aplicar los métodos de valoración patrimonial. Esto permite integrar tanto la dimensión física, basada en la reposición, como la conservación histórica, a través del costo de restauración, obteniendo un valor técnico referencial más representativo.

Ahora bien en la segunda fase, se realiza la estimación de un valor patrimonial referencial, mediante la aplicación de dos modelos que integran variables culturales, históricas y simbólicas. En el primero, correspondiente al Método Angelópolis, se aplicó la Tabla Angelópolis (Richmond, 2018, p. 29), para la identificación de las variables de clasificación de elementos constructivos, el siglo de construcción y el estado de conservación del edificio del caso de estudio.

En el segundo, el Método de Matriz de Coeficientes, se empleó la matriz de coeficientes (Richmond, 2018, p. 32), identificando variables de categoría vertical (estado físico de la edificación, nivel de intervención, corriente estilista, datación, uso original, uso actual, niveles de construcción) y de categoría horizontal (monumento histórico por ley, museos históricos relevantes por ley, inmueble de valor histórico ambiental, inmueble de valor histórico relevante, inmueble de valor artístico ambiental, edificación actual armónica, baldío). Ambos métodos generan un coeficiente de ajuste patrimonial (CAP) que se aplica sobre el valor técnico (VTF) para obtener un valor referencial del bien patrimonial (VH):

(6)

El registro fotográfico (Figura 2) muestra el estado del bien inmueble con el paso del tiempo, donde se puede apreciar que su estado físico es el mismo, debido a la limitación en la intervención de la conservación. Acorde con CITCE (2014), pese al tiempo transcurrido después de su construcción, el edificio se preserva en su estado original, con materiales normalmente gastados y algunas intervenciones agrupadas en tres aspectos de importancia, que impactan su lectura arquitectónica. Asimismo, se señala que su fachada posterior se encuentra desprovista de acabados, como sigue en la actualidad.

Para la aplicación del método de reposición, se toma una vida de diseño del edificio de 100 años, VUE, sustentado en el propósito original para el cual fue diseñado y construido, correspondiente a un uso educativo. Los factores de durabilidad mencionados por Hernández (2016), se muestran en la tabla 1, y se sustentan en su calidad como obra arquitectónica y de construcción, que le han permitido su estabilidad física a pesar del paso de los años. Se han asignado como 1,2 para aquellos que lo han favorecido, y como 1,0 para los que no han tenido incidencia.

Figura 2. Figura 2. Edificio Ciro Molina Garcés: registro fotográfico de su condición física durante varios años. Las dos primeras fotografías de la fila superior corresponden al año 2003, mientras las dos primeras fotografías de la fila inferior corresponden a 2013 y 2014, respectivamente Fuente: fotografías suministradas por la Oficina de Ordenamiento y Desarrollo Físico de la Universidad Nacional de Colombia Sede Palmira (1, 2 y 6); y tomadas de CITCE, 2014 (3, 4, 5, 7).

Tabla 1. Tabla 1. Factores de durabilidad, acorde con la norma ISO 15686-5 Fuente: Hernández (2016), ISO (2017).

Aplicando los factores de durabilidad a la vida de diseño ( F_i = 2,48832), se estima la vida útil esperada (VUE = 248,83 años) y con una vetustez del edificio alrededor de 75 años, su consumo de vida útil, se estima la vida útil, G, corresponde al 30,14%. Las condiciones de conservación del edificio pueden estar entre las Clases 3 y 4 (más cercanas a 3), lo que, en la Tabla de Fitto y Corvini (IGAC, 2008), conlleva a un factor de depreciación aproximado del 36,5%. Por otra parte, se aplicó el método de restauración, considerando los costos correspondientes actualizados a precios del año 2024, acorde al proceso descrito en la metodología. En la tabla 2 se muestra la valoración física del edificio como valor promedio de los obtenidos aplicando los métodos de reposición y de restauración.

Tabla 2. Tabla 2. Valoración física a partir del valor promedio de los métodos de reposición y de restauración Fuente: elaboración propia con base en los datos consultados. Notas:

(3) = (1) * (2); en la segunda fila (6) = (3) – (6), en la tercera fila (6) = (3) – (5).

Para la aplicación del método Angelópolis, se definieron las variables de entrada de la Tabla Angelópolis (Richmond, 2018, p. 29) con el fin de calcular el coeficiente de incremento. Estas variables corresponden a la categoría de la edificación según su calidad ornamental e importancia arquitectónica de los componentes físicos, el siglo en que fue construido y el estado de conservación. En este sentido, la declaratoria patrimonial hace referencia al reconocimiento de su valor histórico, arquitectónico y cultural, en razón a sus excepcionales características arquitectónicas y estructurales representativas de la Arquitectura Republicana (Diario El País, 1996, p. D9; Ministerio de Educación Nacional, 1996), y su construcción data de los años 1949-1951, lo cual lo clasifica como Categoría A del siglo XX (González et al., 2012; Agudelo, 2020).

Con respecto al estado de conservación, CITCE (2014) establece que el edificio se conserva casi en su estado original, con materiales normalmente fatigados y con algunas intervenciones durante su uso que han afectado su espacialidad y la lectura de su lenguaje. A pesar de las intervenciones, el edificio conserva su autenticidad material, estructural y funcional, por lo que se clasifica como original. Estas consideraciones de las tres variables relevantes en la Tabla Angelópolis conlleva a un factor de amplificación de 1,20. Sin embargo, Richmond (2018, p. 30) menciona que diversos investigadores cuestionan el método por diversas razones y proponen ajustes a los factores (Arechederra, 2010, pp. 169-171; Prieto, 2011, pp. 38-40). En este caso, considerando que el valor máximo de amplificación es 3,00, se adopta un ajuste equivalente al 50%, obteniendo finalmente un factor de amplificación de 1,50.

En relación con la aplicación del método de Matriz de Coeficientes, se analizan siete aspectos, a saber: (1) estado físico de la edificación, (2) nivel de intervención, (3) corriente estilista, (4) datación, (5) uso original, (6) uso actual y (7) niveles de construcción. La valoración de cada aspecto se presenta en la tabla 3. El coeficiente de incremento obtenido al multiplicar cada índice es 2,19.

Tabla 3. Tabla 3. Valoración de los aspectos considerados en el método de Matriz de Coeficientes Fuente: elaboración propia y consulta en Arechederra (2010, pp. 55-56, 173); Richmond (2018, p. 32).

La tabla 4 presenta la aplicación de los métodos Angelópolis y de Matriz de Coeficientes, los cuales parten de la valoración física obtenida mediante los métodos convencionalmente utilizados, en este caso el método de reposición y su variación propuesta, el método de sustitución. En esta tabla, algunos investigadores denominan la valoración física como valor de uso o valor de mercado, mientras que la valoración complementaria es definida como valor de no uso o valor de no mercado (Richmond, 2018, p. 24). En síntesis, la valoración del inmueble patrimonial se compone de un valor de uso (de mercado) y de un valor de no uso (de no mercado).

Tabla 4. Tabla 4. Valoración como inmueble patrimonial a partir de los métodos Angelópolis y de Matriz de Coeficientes Fuente: elaboración propia.

Para la aplicación del método de reposición es necesario determinar la depreciación del bien, la cual está en función de su vetustez y la vida útil esperada. Sin embargo, los inmuebles con declaratoria de patrimonio, dada su protección normativa, suelen considerarse permanentes, lo cual conlleva a un vacío en la determinación del consumo de su vida útil, ya que la relación edad/vida útil esperada se dificulta matemáticamente si el dividendo es infinito.

Para el caso de estudio, la posibilidad de usar metodologías de estimación de la vida útil esperada (248,83 años) permitió su aplicación. El valor obtenido es concordante con el concepto planteado por Hernández (2016) de una vida útil mayor a 100 años y la reflexión sobre cuánto debe ser la vida útil de diseño de un inmueble patrimonial. Lo anterior evidencia un vacío en este aspecto. Adicionalmente, el valor máximo de la vida útil esperada en una vida de diseño de 100 años, considerando todos sus aspectos favorables (1,20) corresponde a 358,32 años.

Forbes (2021, p. 68) manifiesta que, dentro de los límites de los métodos convencionales, la dificultad para valorar bienes patrimoniales radica en que su ciclo de vida es más largo que el de un inmueble convencional. En particular, este estudio introduce una variación metodológica relevante dentro del enfoque de reposición, al considerar el costo de restauración del inmueble como alternativa al cálculo convencional de depreciación. De esta manera, se da respuesta a la preocupación fundamental de aplicar un criterio de desgaste lineal a edificaciones cuya importancia arquitectónica, histórica y simbólica permanece vigente a pesar del paso del tiempo.

En lo que concierne a la variación del método de reposición, que en este estudio se denominó método de restauración, resulta pertinente explorar alternativas fundamentadas en los métodos tradicionales de valuación de bienes inmuebles, con el fin de aportar herramientas auxiliares para la valoración de inmuebles con mercados de baja o nula dinámica, como ocurre en el caso del bien patrimonial analizado, en concordancia con lo expuesto por diversas publicaciones (Villalobos y del Campo, 2022).

Al compararse el método tradicional de reposición, que incluye la depreciación, y el propuesto método de restauración, que considera el costo real de intervención sin asumir una pérdida irreversible de valor, se observa una diferencia significativa (incremento del 18,25% en favor del método alternativo). Se puede afirmar que este diferencial no corresponde a una sobrevaloración, sino a un ajuste metodológico de reconocimiento de las características específicas de los bienes patrimoniales, donde su valor no radica solamente en su funcionalidad o antigüedad, sino también en su autenticidad física, su integridad artística y su significado institucional.

Al respecto, diversos autores (Afiqah et al., 2018; Fredheim et al., 2016; Cirvini, 2019) argumentan esta perspectiva desde la distinción existente entre el campo económico y el campo artístico, donde el primero está regido por una lógica del beneficio y productividad, mientras que el segundo se rige por una lógica propia donde el valor no se mide en términos del mercado, sino en términos simbólicos, resistiéndose a las dinámicas comerciales propias de la economía. En consecuencia, el diferencial encontrado no es una sobrevaloración, sino una necesaria revalorización desde la mirada cultural y simbólica.

Con relación al promedio obtenido de las valoraciones de reposición y de restauración, este puede considerarse una metodología estratégica de equilibrio, en razón a que integra la lógica contable de reposición y la lógica técnica de preservación patrimonial, lo cual se convierte en un valor de uso razonable para fines institucionales sirviendo también como base para la aplicación de los métodos de valorización patrimonial. Diversos autores han analizado y discutido el valor de uso con relación a su definición y aplicación en el contexto del sector público, particularmente en relación con categorías específicas de activos de dicho sector y, en particular, de los bienes patrimoniales (Biondi et al., 2023; Forbes, 2021).

En lo que concierne a la aplicación de los métodos complementarios, en este caso Angelópolis y Matriz de Coeficientes, sobre el valor base mencionado, se obtuvieron incrementos del 50% y 119% respectivamente, lo que evidencia que la valoración patrimonial no está limitada solamente a las consideraciones de reposición funcional, sino también a la incorporación de aspectos cualitativos asociados a las características peculiares del contexto histórico del inmueble (originalidad, corriente estilista, usabilidad, datación y simbolismo), como lo expresan Arciniega y Tapia, 2023; Cirvini y Gómez, 2022; Mayordomo y Hermosilla, 2020, entre otros.

Castillo et al., 2020, aplicaron diversos métodos de valoración patrimonial en un ejercicio académico, entre ellos Angelópolis, MOVASA, UANL y un método propuesto por ellos. Los resultados finales variaron entre sí, siendo Angelópolis el de menor valoración, como sucede en este estudio de caso. Además, realizaron la comparación de los resultados con respecto al valor físico de referencia, para los métodos mencionados, obteniendo los siguientes factores de amplificación: 1,04885, 1,71000, 5,70078, 2,51086, respectivamente, lo cual evidencia que, dependiendo del grado de detalle en la valoración, mediante la incorporación de más variables a considerar, hay factores de amplificación mayores. Asimismo, los factores de amplificación de este estudio de caso, con excepción del método UANL, son acordes a los que se obtendrían con métodos de análisis similares.

La valoración obtenida mediante los métodos mencionados difiere debido a las variables consideradas en cada uno de ellos. Por un lado, el método Angelópolis establece el valor en función del siglo de su creación, el estado de conservación y lo destacado de su declaratoria; por su parte, el Método de Matriz de Coeficientes detalla más variables a evaluar, lo que infiere una mayor precisión contextual. Esta diferencia entre ambos procedimientos a aplicar, conlleva a que no se debe interpretar que uno es sustituto del otro ni debe usarse un promedio de ellos; pero sí deben entenderse como estimaciones complementarias de un valor no directamente de mercado, más sí institucional, social y cultural.

Ahora, desde una perspectiva contable estricta, una variabilidad significativa entre métodos podría interpretarse como una limitación en la fiabilidad de la medición (Maines y Wahlen, 2006). Asimismo, bajo el principio contable de prudencia o conservadurismo, la incorporación indirecta de estas cifras en el Estado de Situación Financiera podría generar preocupaciones sobre la sobreestimación de activos, lo que haría suponer riesgos de mala gestión (Xie, 2015). En este contexto, se argumenta que el propósito de estos métodos no es capitalizar o inflar el valor financiero del bien para fines comerciales, sino por el contrario, generar métricas para la contabilidad de gestión (Carnegie y Kudo, 2023). Es decir, en términos contables, estas cifras encuentran su espacio ideal de reconocimiento a través de la revelación en las Notas de los Estados Financieros, permitiendo a la entidad visibilizar la magnitud de su responsabilidad sobre el patrimonio y justificar técnicamente la asignación de presupuestos públicos para su conservación, sin vulnerar la fiabilidad del balance financiero.

Lo anterior, sugiere que la valoración patrimonial, aplicando métodos complementarios, se comprenda como una amplificación del valor de uso, que reconoce la particularidad del inmueble dentro de todos los aspectos que envuelven el ideario de un bien patrimonial. Diversas publicaciones identifican esta amplificación, y destaca su relevancia no solo para cuantificar el bien sino también, para reconocer su valor intrínseco, aspecto fundamental para la toma de decisiones en su conservación, promoción y desarrollo sostenible (Arciniega y Tapia, 2023).

Desde una mirada contable y acorde con la normatividad contable vigente en Colombia, la dimensión patrimonial representada en su valor histórico, cultural y arquitectónico no se capitaliza directamente como parte del activo de la entidad institucional. La legislación contable colombiana establece que los bienes inmuebles se reconocen y se miden por su costo (específicamente la normativa sobre propiedades, planta y equipo, NIIF 16), razón por la cual la valoración patrimonial al no ser un costo de adquisición o construcción, no se incluye directamente en la medición del activo. Sin embargo, sí puede documentarse como información complementaria, con utilidad en procesos de revaluación, actualización catastral, o en toma de decisiones para la conservación de los inmuebles, como lo debate Muñoz (2023), en su análisis de la aplicación del marco normativo contable del sector púbico para los bienes de interés cultural.

Lo anterior conduce a dos enfoques. El primero corresponde a la valoración por los métodos técnicos, en este caso representada por el valor promedio obtenido entre los métodos de reposición y restauración, el cual sería reconocido como valor contable. El segundo corresponde a la información derivada de los métodos patrimoniales, en este caso los obtenidos de los métodos Angelópolis y de Matriz de Coeficientes, cuya aplicación puede fortalecer la gestión institucional, la justificación de la inversión pública o su uso como soporte técnico ante entidades financieras, tal como lo discuten diversos trabajos tanto a nivel nacional como internacional (Biondi et al., 2021; Díaz et al., 2018; Ferri et al., 2021; Forbes 2021; Hassan et al., 2016; Olarte et al., 2020).

Por último, sin ser menos importante, estos estudios impactan el ámbito asegurador, donde los inmuebles convencionalmente son asegurados por su valor de reposición física y no incluyen el componente patrimonial no susceptible de las coberturas tradicionales. En este sentido, estos estudios pueden documentar soportes técnicos para el direccionamiento hacia pólizas especializadas que incorporen costos de restauración, recuperación arquitectónica y gestión del riesgo cultural ante eventos siniestros.

Esta discusión ha sido abordada por el sector asegurador, lo cual refuerza la utilidad documental del estudio, en la que se resalta:

la cuestión inicial a abordar para un correcto aseguramiento de estos bienes, independientemente de si hablamos de un seguro de daños materiales o de un seguro de transportes, es determinar un valor para los mismos. Por la tipología que se trata, no resulta una tarea sencilla, ya que en la mayoría de los supuestos son bienes con un valor cultural incalculable, difícilmente resarcible con una compensación económica.

La única fórmula para amortiguar en parte este obstáculo es acudir a lo que en terminología de seguros se denomina aseguramiento a valor convenido. Es decir, propiedad y asegurador llegan a un consenso sobre el valor a indemnizar en caso de que se produzca una pérdida del bien asegurado, evitando que, producido un evento siniestral, se pueda aplicar infraseguro que pueda dejar desprotegida a la propiedad (Martín, 2022, p. 6).

En síntesis, aunque la valoración integral de bienes históricos y culturales, como el caso del edificio universitario analizado, no se destine a un reconocimiento directo en las cuentas principales del Estado de Situación Financiera, su pertinencia desde el punto de vista de la contabilidad pública es innegable (Carniege et al., 2022). De este modo, la disciplina contable gubernamental moderna trasciende el simple registro de activos y asume un papel fundamental en la rendición de cuentas, el control interno y la administración de riesgos del Estado (Arslan, 2017).

Por lo tanto, proveer de herramientas metodológicas que faciliten la gestión interna, la justificación de presupuestos y la negociación de seguros a valor convenido, proporciona a las administraciones universitarias información confiable para estructurar sus Notas a los Estados Financieros. De esta manera, este ejercicio académico demuestra que la contabilidad de gestión y la revelación extracontable son dimensiones tan válidas y necesarias como el reconocimiento financiero estricto para garantizar la salvaguarda del patrimonio público (Brandon, 2025).