Autor de correspondencia. Correo electrónico: michaeldiazj@usantotomas.edu.co
Países desarrollados y en vía de desarrollo han modificado su modelo contable como respuesta a los planteamientos de los entes de regulación internacional. Colombia en particular, ha decidido restructurar su Régimen de Contabilidad Pública tomando como referente el modelo internacional. Aunque la Contaduría General de la Nación ha definido una estructura completa, ésta ha presentado algunas dificultades por la falta de herramientas metodológicas para la medición de
Developed and developing countries have taken the decision to modify their accounting models in response to the approaches proposed by international regulatory bodies. Colombia, in particular, has decided to restructure its Public Accounting Regime taking as reference the international model. Although the Contaduría General de la Nación has established a very complete structure. It has encountered some difficulties in terms of the lack of methodological tools for the measurement of non-market goods. The objective of this paper is to propose a measurement technique to update public assets, by using econometric model for the measurement of public goods with which the availability of public space is determined from hedonic prices. The result achieved will have a methodological tool with a consistent theoretical support. This will be used to update the value of some public assets of the Bogotá capital district, as well as those entities at national and international level that require it. Keyword: public use assets, prices Hedonic, economic valuation, IPSAS. Introducción
En los últimos años, numerosos países han modificado su regulación contable atendiendo a las exigencias internacionales. En este proceso, se han implementado los estándares internacionales de contabilidad e información financiera [IFRS] propuestos por el
La Contaduría General de la Nación (CGN) conformó un nuevo modelo contable público, para el que tomó algunos conceptos de las
Producto de los cambios realizados en el modelo contable público se emitió la Resolución No. 533 de 2015, la cual proporciona la reglamentación en materia contable para entidades de gobierno, las cuales tienen por objetivo:
la
definición, observancia y ejecución de políticas públicas que buscan incidir en
la asignación de bienes y servicios, en la redistribución de la renta y la
riqueza, en la estabilidad y el crecimiento económico y en el nivel de
bienestar de la sociedad. (
Dentro de este marco se reglamentan las “Normas para el reconocimiento, medición, revelación y presentación de los hechos económicos” y como caso puntual, lo correspondiente a propiedades, planta y equipo y los bienes de uso público, partidas relevantes para las entidades de gobierno por corresponder a los activos fijos que utilizan las entidades o la comunidad.
De acuerdo con la Resolución 533 de 2015 (Modelo de Entidades de Gobierno), estos activos presentan las características que se exponen en la
1/ “Corresponde a la contraprestación más baja requerida para reemplazar el potencial de servicio restante de un activo o los beneficios económicos incorporados a este”. ( 2/ No se puede vender o enajenar. 3/ No se extinguen los derechos. 4/ No es posible embargarlos.
ü Se
utilizan para producción o suministro de bienes, prestación de servicios o
propósitos administrativos.
ü Pueden
ser bienes muebles que se entregan en arrendamiento, bienes inmuebles que se
entregan en arrendamiento siempre y cuando sea por un valor inferior al de
mercado, bienes inmuebles con uso futuro indeterminado y plantas productoras
(planta viva) que se espera genere productos agrícolas por más de un período.
ü Se
espera usarlos más de un periodo contable y no venderlos dentro de las
actividades ordinarias de la entidad.
ü Se
reconocen componentes.
ü La
medición inicial se realiza por el costo.
ü La
medición posterior se realiza por el costo menos la depreciación acumulada
menos el deterioro acumulado.
ü Para
la transición se puede medir por:
§ Costo
menos depreciación acumulada menos deterioro acumulado.
§ Valor
de mercado, costo de reposición1/ o costo de reposición a nuevo
depreciado (Avalúo técnico).
§ Valor
actualizado en un período anterior, siempre y cuando se comparable con el
valor de mercado o con el costo depreciado.
ü Son
destinados para uso, goce y disfrute de la comunidad.
ü El
Estado es el responsable de administrarlos, protegerlos, mantenerlos física y
financieramente.
ü Son
inalienables2/, imprescriptibles3/ e inembargables4/.
ü Se
reconocen componentes.
ü La
medición inicial se realiza por el costo.
ü La
medición posterior se realiza por el costo menos la depreciación acumulada
menos el deterioro acumulado.
ü Para
la transición se puede medir por:
§ Costo
menos depreciación acumulada menos deterioro acumulado.
§ Costo
de reposición a nuevo depreciado (Avalúo técnico)
Los bienes de uso público se caracterizan por ser
A partir de este tipo de inconvenientes, y en especial debido a la carencia de metodologías de rigurosas técnicamente en el ámbito contable, se crea la necesidad de valorar dichos bienes, para esto, y con un trabajo empírico, se toman algunas teorías con el fin de desarrollar un modelo de valoración. Para la teoría económica el mejor asignador de recursos es el mercado, basados en aspectos de eficiencia y más bajo el supuesto de competencia perfecta, en donde los agentes económicos (consumidores, productores, trabajadores, etc.) toman decisiones de manera racional y con información completa, y en la interacción de los mismos (oferta y demanda) se configuran unos precios y unas cantidades de equilibrio, pero esta interacción no se cumple en los bienes de uso público, ya que dada su naturaleza se encuentran por fuera del mecanismo de formación de precios (
Dada la imposibilidad de asignación de precio para los bienes de uso público se hace necesaria una valoración económica, es decir, “una herramienta que se utiliza para cuantificar, en términos monetarios, el valor de los bienes y servicios, independientemente de si estos cuentan o no con un precio o mercado” (
Para dar cumplimiento al objetivo planteado el artículo incluye los siguientes apartados: la metodología, detallando los métodos y la fuente de información; posteriormente se presentan los resultados de la propuesta de medición para bienes de uso público, con el caso aplicado al Parque el Virrey, y por último, se plantean algunas ideas de conclusión y unas posibles líneas de investigación futuras.
La metodología de los precios hedónicos se usa para evaluar los valores económicos de un “ecosistema” que afectan directamente al mercado. Esta metodología fue formalizada e impulsada por Sherwin Rosen, estableciendo las bases teóricas más generales y proponiendo las bases conceptuales de la metodología (
El trabajo de
De lo anterior se puede concluir que entre menos estén expuestas las viviendas o predios a los factores que afecten, modifiquen o intervengan en el
El enfoque utilizado es cuantitativo, por cuanto realiza medición y utiliza la estadística, además parte de un proceso deductivo. El estudio es exploratorio ya que se acoge a una perspectiva innovadora en el tema de estudio abriendo posibles líneas de investigación posterior y dando soluciones en un tema actual, como lo es proporcionar alternativas de medición de los bienes de uso público. Adicionalmente se utiliza el estudio de caso con el fin de ejemplificar la técnica propuesta en un bien específico, el cual corresponde al parque El Virrey en Bogotá.
El trabajo se realizó en el Grupo de Estudios y Análisis de la Defensoría del Espacio Público de Bogotá siguiendo estas etapas:
Se revisó la teoría económica y se eligió utilizar la metodología de los precios hedónicos. Se
determinaron las variables que influyen en la formación del precio del mercado
edificado, y se procedió a hacer la recolección cartográfica, mediante Infraestructura
de Datos Espaciales para el Distrito Capital (IDECA). Una vez recolectada y
depurada la información se hizo el cálculo de la distancia Manhattan de cada
manzana de la ciudad a las diferentes variables con el programa ArcGIS. Se utilizó
la relación dada por Se
determinaron las áreas de influencia de los diferentes espacios públicos usando
el programa ArcGIS. Se
realizó la medición para el Parque El Virrey contrastando los datos obtenidos
por la metodología con los datos arrojados por la Unidad Administrativa
espacial de Catastro Distrital (UAECD).
Para determinar los valores de los diferentes espacios públicos existen diversos métodos como lo son valoración contingente, métodos de costos evitados, método de costo de viaje, entre otros. No obstante, dada su aplicabilidad y concordancia, este trabajo abordará la valoración desde la óptica de los precios hedónicos; este método permite valorar indirectamente los espacios públicos mediante la desagregación de los atributos que conforman dicho bien, este método parte de que lo que se compra genera una satisfacción, y dicha satisfacción se deriva de las características que conforman el bien.
Este método ha venido tomando importancia en la valoración de bienes de no mercado, pero existen contradicciones sobre quién fue el creador de la base de los precios hedónicos, ya que algunos autores atribuyen a Zvi Griliches como el primero en iniciar con este método a principios de los años sesenta. No obstante Allen Goodman, alude a Andrew Court el término “hedonic”, ya que manifiesta el uso de este término por Court en un artículo en 1939. Pero de lo que no existe duda es que fue Rosen (1974) fue quien popularizó dicho método. (
El método planteado busca estimar los valores económicos de bienes que carecen de mercado, mediante el análisis del precio de un bien de mercado, en este caso, un bien raíz en función de un conjunto de atributos (características estructurales de la vivienda, características socioeconómicas y características ambientales de la vivienda o el predio), es decir, dicho método permite derivar las demandas implícitas mediante técnicas econométricas,
permitiendo
identificar la importancia relativa de cada atributo en el valor asignado por
el mercado a un bien raíz, mediante lo cual es posible determinar cómo cambiará
dicho valor al variar la cantidad y calidad en que se encuentra presente cada
uno de estos atributos, y consecuentemente, predecir precios. (
Con el fin de derivar dichas demandas, es necesario colocar el precio del bien raíz en función de las características que conforman dicho bien, por lo cual la forma general del modelo utilizado es la siguiente:
Dónde:
Dado que la relación de cada atributo con el precio del bien no presenta una relación lineal y basados en la evidencia empírica asociada al trabajo adelanto por
Podemos determinar que la forma funcional para este tipo de modelos es muy aproximada a una función logarítmica por lo cual el modelo a estimar para la ciudad de Bogotá es el siguiente:
Donde
permite
resumir la información contenida en las variables y facilitar su análisis. El
ACP transforma un conjunto de variables originales en un conjunto de variables
no correlacionadas denominadas componentes principales resultado de la
combinación lineal de las variables originales hasta que se capture toda la
variabilidad de la información (Araque, 2009, citado por
En la
Variable
Componente 1
Variable
Componente 1
distancia_abas
0,3035
distancia_art
0,3672
distancia_equip~s
0,3799
distancia_sitp
0,5964
distancia_eq_cu~o
0,4185
distancia_parad
0,6156
distancia_eq_cult
0,3844
dis_est_tm
0,3614
distancia_eq_educ
0,3060
distancia_rec_fer
0,1821
distancia_eq_re~p
0,2189
distancia_eq_sa~d
0,3936
distancia_eq_seg
0,3332
Como lo indica el modelo, cuanto mayor es la distancia a los equipamientos (abastecimiento, bienestar social, de culto, de cultura, educación, recintos feriales, recreativos y deportivos, de salud y de seguridad) la componente principal (equip1) será mayor, análogamente se presentan los resultados para acceso1 la cual se encuentra asociada a las distancias a las vías articuladas, a las paradas del Sistema Integrado de Transporte (SITP), a las paradas de buses y a la estación del Sistema de transporte masivo de Bogotá (Transmilenio) más cercana.
Determinadas las variables y el modelo a estimar se realiza el análisis de regresión con el programa, obteniendo los siguientes resultados:
Número de observaciones = 24.104 F (11, 24092) = 2.443,75 Prob > F =
0,0000 R-squared = 0,6532 Root MSE = 0,38322
*** p < 0.01, ** p < 0.05, * p < 0.1 corresponde
al grado de significancia, en este caso en particular todas las variables
generaron una significancia del 99%.
Ln_distancia_centralidad***
-0,0141124
0,0020079
Ln_distancia_13***
0,2724089
0,0062345
Ln_distancia_72***
-0,365515
0,0084824
Ln_densidad_poblacion***
-0,1971986
0,0075424
Ln_densidad_empleo***
0,0354259
0,002754
Ln_indice_poblacion***
-0,3646422
0,0385453
Ln_indice_educa***
0,5323943
0,0368032
Ln_distancia_centrocomercial***
-0,1506709
0,0050365
Ln_ equip1***
-0,1262351
0,0101982
Ln_acceso1***
-0,0383143
0,0111056
Ln_interaccion_bpl***
-0,0081116
0,0007108
_cons***
18,02714
0,1139804
Como se observa en la salida de la regresión las variables “Ln_distancia_centralidad”, “Ln_distancia_72”, “Ln_distancia_centrocomercial”, “Ln_interaccion_bpl” (la cercanía a la calle 72, distancia a centros comerciales y distancia a los bienes de uso público locales; variables establecidas como relevantes en el modelo.), “Ln_equip1”, “Ln_acceso1”, que están en términos de distancias, presentan un coeficiente con signo negativo y dado que las variables se encuentran en términos de logaritmo natural se interpretan como la elasticidad precio de la distancia del bien, es decir en el caso de “Ln_distancia_centralidad” el cual su coeficiente es -0.0141124, si incremento la distancia de 100 a 200 metros de la manzana a la centralidad, es decir un 100%, el precio del suelo disminuye en un 1,4%, con respecto al signo positivo que arroja la variable “Ln_distancia_13”, que representa la distancia al centro histórico, este indica que la dinámica urbana, da prevalencia a las localizaciones que no se encuentran en cercanías a dicho centro, dado el alto índice de inseguridad que presenta la zona.
Con respecto a las variables “Ln_densidad_empleo” “Ln_densidad_poblacion”, “Ln_indice_poblacion”, y “Ln_indice_educa”, sus coeficientes indican que en las partes de la ciudad donde se concentran las mayores densidades de población y empleo, como de los lugares donde se concentra la población adulta presentan mayores precios del suelo, al igual como en las partes de la ciudad donde se presentan los mayores índices de educación, el cual funciona como una proxy del ingreso, es decir a mayor nivel educativo, mayor ingreso y mayor capacidad de pago.
Con el fin de mostrar un ejemplo práctico de la metodología adelantada se seleccionó para su aplicabilidad el Parque el Virrey.
El Parque
el Virrey se encuentra construido sobre un tradicional espacio verde del norte
de Bogotá, y es uno de los primeros parques de carácter lineal debido a su
extensión a lo largo del canal rio negro, el escenario se extiende varios
kilómetros en sentido oriente y occidente entre la carrera Séptima y la
autopista norte sobre la calles 87 y 88 (
Para su aplicabilidad fue necesario determinar las áreas de impacto del parque con el fin de determinar los pagos que se efectúan por línea, por lo cual se construyeron 5 buffer
En la imagen se observa el polígono central, el parque y las manzanas que colindan con el parque y su área de influencia de 500 metros.
En la
Área del
parque
21.227 m2
Avalúo
catastral
$ 1.877.509.400
Avalúo m2
Terreno
$ 268.639
Avalúo m2
Catastral
$ 88.449
Avalúo m2
privado
$ 2.800.513
Valor metodología
$ 64.441.673.759
Avalúo m2
metodología
$ 3.035.835
Razón inicial
m2EP/m2Priv
0,1
Razón estimada
m2EP/m2Priv
1,08
La marcada diferencia se da gracias a que en la ciudad de Bogotá no existe ninguna entidad encargada de valorar los bienes de uso público, ya que la unidad delegada para realizar los avalúos de los predios de la ciudad tiene un papel fiscal, razón por la cual ha desarrollado metodologías de valoración muy avanzadas, pero estas, solo son aplicables para los predios privados dejando de lado los bienes de uso público, lo que ha generado que las entidades de gobierno que poseen bienes de uso público, no cuenten con la información necesaria para incluirla en sus estados financieros, lo cual ha contribuido a la desinformación tanto para los reguladores como para los entes privados. Por esto resulta de gran importancia contar con metodologías alternativas que nos brinden un acercamiento al verdadero valor de este tipo de bienes, con el fin de lograr una mejor información, administración y defensa de los mismos.
El nuevo Régimen de Contabilidad Pública colombiano vinculó cambios sustanciales en el proceso contable de las diferentes entidades a nivel nacional y en específico en aquellas consideradas de gobierno. Uno de los efectos más significativos está relacionado con los criterios de medición que trae el reciente marco normativo contable, en especial la valoración de los bienes de no mercado que por sus características carecen de criterios fiables para su determinación. La posibilidad de poder hallar un valor preciso para estos bienes, con las limitantes que el nuevo modelo contable plantea, requiere que se utilicen fuentes metodológicas y teóricas que otras ciencias sociales, como la economía. Esto conlleva a la fijación de un valor adecuado para los bienes que carecen de mercado, lo que permite suministrar información financiera debidamente actualizada y a su vez será pertinente para los fines que los usuarios de dicha información requieran.
Con este escenario, se desarrolló una herramienta de medición basada en el diseño empírico de un modelo econométrico, el cual logra emplearse como estudio de caso a un parque público de la ciudad de Bogotá y puede replicarse con cualquier bien de estas características. Este análisis permite evidenciar, además, que el valor de los bienes de uso público reflejado en los estados financieros de las entidades de gobierno –en los casos que tenga algún valor asignado– difiere sustancialmente con la aplicación de la metodología, lo cual logra impactar la información financiera suministrada de manera positiva.
“El
polígono que enmarca el área de influencia que resulta al tomar una determinada
distancia desde un punto, línea u otro polígono” (
Artículo de investigación científica y tecnológica.