El estudio se centra en el impacto del crecimiento inmobiliario reciente en Lima, en el uso que se le da al espacio urbano, y cómo éste afecta las dinámicas sociales, la cohesión de vecindarios y la identidad de las personas en relación a su lugar de residencia. A partir del estudio del desarrollo de un barrio en proceso de densificación inmobiliaria se identifican patrones de uso del espacio urbano y su evolución con los cambios del vecindario, así como la llegada de una nueva población, más numerosa. Muchas de las premisas de base, en cuanto al déficit de espacio público y a los cambios de uso de la zona, son evidentes desde un punto de vista cuantitativo; sin embargo, las encuestas demuestran que la percepción de la población local no siempre coincide con esto. Así mismo, se establece un diálogo entre realidad y percepción, el cual permite delinear cuáles eventos permanecen y cuáles están siendo reemplazados.
This study focuses on the impact of the real estate growth in Lima, how the urban space is being used and how all this affects the social dynamics, the neighborhood cohesion and the individual’s identity in relation to his/her place of living. By studying the development of a neighborhood undergoing a real estate densification process, this work identifies the patterns of public space use and its evolution amidst the neighborhood changes. It also studies the arrival of a new and bigger population. Many of the basic premises concerning the public space deficits and the changes in the land use therein become evident under a quantitative viewpoint. However, the surveys show that the perceptions among the local population do not always match those facts. Likewise, a dialogue has been started between reality and perception, which allows define the events that remain and those being replaced.
O estudo foca-se no impacto do acréscimo imobiliário recente de Lima, no uso dado ao espaço urbano, e como isso afeta as dinâmicas sociais, a coesão de vizinhanças e a identidade das pessoas em relação a seu local de residência. A partir do estudo do desenvolvimento de um bairro em processo de densificação imobiliária identificam-se padrões de uso do espaço urbano e sua evolução com as mudanças da vizinhança, bem como a chegada de nova população, mais numerosa. Muitas das premissas básicas, relativas ao déficit de espaço público e mudanças de uso da área, são evidentes desde o ponto de vista quantitativo; no entanto, pesquisas mostram que a percepção da população local nem sempre coincide com isso. Da mesma forma, estabelece-se um diálogo entre realidade e percepção que permite delinear quais eventos permanecem e quais estão sendo substituídos.
En contextos de desarrollo urbano acelerado, impulsado por iniciativas privadas, el espacio público rara vez es considerado durante la transformación de viviendas unifamiliares en edificios multifamiliares. Este proceso de densificación no está acompañado por un desarrollo equilibrado de políticas para el uso, mejora o adaptación de áreas públicas aledañas. Sin embargo, los habitantes continuarán utilizando el espacio público existente con acciones que se convierten en estrategias de apropiación del espacio, mientras que, al mismo tiempo, buscarán satisfacer necesidades específicas, individuales o colectivas.
Las actividades dependen de las posibilidades físicas que el espacio mismo ofrece. Son frecuentes los procesos informales que adaptan las condiciones dadas en una plaza o camino existente para adecuarse a los requerimientos o preferencias de la gente.
El estudio ha seleccionado un eje de dos kilómetros de longitud en un área céntrica de Lima (avenidas Gregorio Escobedo, y Pardo y Aliaga, en los distritos de Jesús María y Magdalena). En el eje se da un proceso de densificación, en el cual grandes viviendas unifamiliares han sido demolidas; y los terrenos, utilizados para construir edificios de vivienda de veinte pisos, que ofrecen una oferta más económica de apartamentos pequeños. Esto no sólo produce un aumento dramático en la población del distrito, sino también un cambio en la composición familiar y las costumbres sociales. Como se ve en el mapa de la
El objetivo de la investigación es analizar el comportamiento en el espacio público, las variaciones en la composición familiar y en la ocupación del territorio, y la percepción de los usuarios con respecto a los cambios recientes.
Según la encuesta anual del Observatorio Lima Cómo Vamos, en 2010, el 56,9% de los limeños creía que los nuevos edificios y viviendas hacían que la ciudad se viera “más bonita”. Para el año 2014, este porcentaje ha descendido a un 43%. Sólo el 12% considera que la falta de árboles y áreas verdes es un problema importante, y únicamente el 20% afirma que sus hijos salen a jugar a la calle. En general, el 54,6% de los limeños considera que se tiene un mal cuidado del espacio público, a pesar de que un 70,3% manifiesta tener como principal actividad recreativa ir a pasear a parques (
A raíz del crecimiento inmobiliario, muchos espacios urbanos han cambiado. La densidad ha generado nuevas formas de habitar en unidades de vivienda más pequeñas y en mayor cantidad, que proponen al usuario nuevos modos de recorrer y vivir la ciudad. Lamentablemente, dentro de este desarrollo acelerado, el desarrollo de lo privado no corresponde con el del espacio público.
Esta situación plantea el reto de un crecimiento acorde de dicho espacio público. Los entes regularizadores de la ciudad podrían plantear un aporte desde el ámbito de la inversión inmobiliaria privada para mejorar el equipamiento del espacio urbano, pero ¿cuáles son aquellos aspectos de la vida urbana en los que este equipamiento debe enfocarse? Al asumir que el espacio público es necesario para el hombre
Los estudios sobre el espacio público que se centran en lo construido plantean lineamientos para su diseño, posibles lecturas de apreciación y análisis de situaciones actuales. Son relevantes los trabajos analíticos de Kevin Lynch (2001/1984), Colin Rowe y Fred Koetter (1998/1981) y Edward Soja (2000), así como los más descriptivos, que incluyen estudios de casos, como la obra de Gordon Cullen (1974), Rob Krier (1981), Antoine Bailly (1979), Jan Gehl (2006/2004) y Angelique Trachana (2008), quienes se han preocupado por estudiar, clasificar y definir aquellos elementos físicos que conforman la ciudad.
Estudios recientes han profundizado sobre los usos espontáneos del espacio público frente a una inadecuada o insuficiente planificación (
Estudios influyentes sobre el espacio público han sido muchas veces elaborados por profesionales de otras disciplinas. Desde el periodismo, Jane Jacobs (2011/1961) realiza un estudio de las dinámicas urbanas en Manhattan, en su obra
El fenómeno urbano no sólo está compuesto de elementos físicos, la variable humana es un fuerte factor determinante en la manera como se producen y utilizan las ciudades. Las costumbres, la cultura, los imaginarios (
La ciudad es un fenómeno autoorganizado (
El “boom inmobiliario” de inicios del siglo XXI en Lima, ha despertado la curiosidad, no sólo de arquitectos, sino también de inversionistas, economistas y políticos. “Estamos atravesando por uno de esos períodos a los que la historia se referirá como el momento en el que se creó un nuevo tipo de ciudad, cuando la capital adquirió un nuevo rostro” (
Por un lado, en distritos céntricos y tradicionales, como Miraflores, San Isidro, Magdalena y Jesús María se empezarían a comprar casonas para poder levantar edificios. “(…) de cada cinco proyectos que se desarrollan en estos distritos, cuatro son ejecutados en terrenos donde hubo una casona. Los terrenos tienen un rango de 400 a 600 metros cuadrados” (
Esta densificación ‒en términos de habitación y aumento en alturas, y porcentajes de ocupación de los lotes‒ no ha tenido un equivalente ni cualitativo (aumento de áreas) ni cuantitativo (mejora de servicios ofrecidos o infraestructura), en cuanto a las áreas públicas en los vecindarios afectados. Aumenta la vivienda, la cantidad de habitantes y la presencia de lo construido, pero los parques, los espacios libres entre las viviendas y las vías siguen manteniendo la configuración diseñada para urbanizaciones de vivienda unifamiliar (ver
Sin embargo, los análisis y las conclusiones respecto del crecimiento inmobiliario en Lima reflejan una actitud positiva ante la continuidad del cambio. Afirmaciones como “existe todavía mucho margen para continuar la expansión” (
Se percibe, además, que los nuevos proyectos de vivienda ofrecen áreas sustancialmente menores que las unidades a las que reemplazan, por lo que el espacio vital de las familias se ve dramáticamente reducido. Una variable importante que concierne al ámbito del espacio público tiene que ver con la noción de área común en la compraventa de un bien inmueble. “(…) los edificios hoy tienden a ofrecer departamentos más pequeños, pero con espacios compartidos más grandes. La incorporación de gimnasios y áreas verdes es cada vez mayor en grandes proyectos, dándole un plus al valor del inmueble” (
El espacio público, exterior, al aire libre es insuficiente y de baja calidad (
El estudio se articula con base al mapeo de los eventos sociales más relevantes de la zona, los cuales están ligados al uso recurrente de determinados espacios urbanos, y a entrevistas y encuestas realizadas a usuarios de la zona elegida. De la información de ambas fuentes se identifican patrones recurrentes, nuevos eventos, eventos consolidados y eventos desaparecidos. Así, se establecen relaciones entre los espacios arquitectónicos como medio físico y los eventos que se desarrollan en ellos.
El eje de las Avenidas Gregorio Escobedo y Juan de Aliaga fue dividido en tres zonas. Cada una de estas corresponde a un nivel distinto de consolidación de la trama urbana, usos de suelo y tipos de vivienda. La
El objetivo principal de la encuesta es identificar comportamientos a patrir de preguntas relacionadas con las actividades de los usuarios –residentes o no– en el espacio público. La noción de espacio público considerada incluye, no sólo parques y plazas, sino también calles, veredas, bermas y espacios libres entre los edificios (
El primer método de aproximación a los usuarios de la zona fue la entrevista no parametrada con usuarios permanentes y temporales de la zona, la cual permitió establecer un marco de referencia para la elaboración de una encuesta más exhaustiva. Las personas entrevistadas realizan actividades que fuerzan una permanencia en la zona durante largos períodos de tiempo: empleados, dueños de locales comerciales, vecinos, personal de seguridad, personal de mantenimiento público, entre otros.
La encuesta permite corroborar, de modo cuantitativo, la existencia de los patrones mencionados, así como su frecuencia y su posible variación en el tiempo. Se mantuvo la división del área de estudio en las tres zonas previamente identificadas y, considerando la población del área, se tomó una muestra de 100 personas por zona, a las que se encuestó por intercepción en la vía pública.
Con el objetivo de “evaluar la manera cómo las características físicas de las ciudades son experimentadas y entendidas por personas ordinarias” (
Se identificaron los lugares utilizados como espacios públicos, tanto lo planificados –parques, centros deportivos–, como aquellos que son utilizados a pesar de tener un diseño que no contempla los usos observados –bermas, esquinas.
Un porcentaje importante de los entrevistados (40%) recorre la zona porque vive en ella. Esta presencia relativa de visitantes de otras zonas, en un principio, sería un factor positivo para el fortalecimiento de la identidad barrial y el establecimiento de nexos entre los vecinos. Sin embargo, es también alto el porcentaje de personas (34%) que se encuentran en la zona por estudio o trabajo, sobre todo en las zonas 2 y 3. Esto trae al barrio un movimiento constante, que demanda mejores condiciones en el espacio público; sin embargo, esta población flotante es percibida por los vecinos como un elemento de riesgo (ver
La frecuencia de uso de parques es bastante alta: 72% de los encuestados va una vez por semana, o más, a un parque, y el 24% lo hace a diario. El uso de plazas plantea un panorama dramáticamente opuesto: más de la mitad de los encuestados afirma no utilizarlas. Por un lado, esto puede deberse a que en la zona no hay plazas, a excepción del ágora de la Residencial San Felipe; por otro, las plazas no permiten muchas de las actividades que se realizan en los parques, como el paseo de perros o el juego de niños.
En la zona de estudio, las bermas centrales son un caso interesante. A diferencia de lo ocurrido en avenidas como la José Pardo, en Miraflores o Salaverry ‒tangencial a la zona de estudio y donde espacio cuenta con un tratamiento de bancas, farolas y ciclovías‒ la berma central de la avenida Juan de Aliaga sólo tiene jardín y algunos árboles. Si bien un porcentaje alto de personas dice nunca utilizar la berma (41%), existe una cantidad considerable (46%) que sí la utiliza, al menos una vez a la semana, mientras que un cuarto de la población la utiliza a diario. Esto, posiblemente, se debe a lo conveniente para pasear mascotas sin tener que alejarse mucho de la vivienda. A pesar de la falta de equipamiento y condiciones adecuadas de accesibilidad, la berma central es un espacio público con mucho potencial.
El nuevo centro comercial Real Plaza Salaverry es usado por un gran porcentaje de vecinos como lugar de paseo con una cierta frecuencia, 30% señala ir una vez por semana. Los centros comerciales en la ciudad contemporánea “suplantan la función histórica de la plaza y la calle tradicional para transformarse en lugares que representan la utopía y aspiraciones de las clases medias y altas” (
A pesar de lo expresado en algunas entrevistas, 40% de los encuestados expresa que el vecindario es tranquilo y seguro. Pocos (4%) se refieren directamente a la relación con los vecinos, por lo que la percepción de tranquilidad está más relacionada con el espacio que con las relaciones interpersonales. Sólo un 14% señala los parques y las áreas verdes como un aspecto positivo de la zona.
Dentro de los aspectos negativos, el principal (60,7%) es la inseguridad, percibida de igual manera por personas de diferentes edades. Es interesante comparar este dato con la encuesta metropolitana del año en cuestión, en la que el factor inseguridad es señalado como uno de los principales problemas de la ciudad por el 83,5% de la población (
Si bien el crecimiento inmobiliario es considerado el principal problema de la zona, 75% de los encuestados considera que el vecindario ha mejorado en los últimos años, mientras que un 18% opina lo contrario. Este resultado es más dramático en la zona 2, donde 84% está de acuerdo con esta afirmación; sin embargo, esta también es la zona con mayor población nueva, por lo que es posible que la respuesta haya sido dada por personas que no recorrían o habitaban la zona hace 10 años.
A pesar de la percepción de seguridad y confianza, manifiesta en preguntas anteriores, cuando se pide a los encuestados que describan qué entienden por espacio público, 53,2% mencionan
Al referirse a los problemas, los vecinos de la zona no consideran que haya una ausencia de áreas verdes; de hecho, el 81% considera que esto no es un problema. Posiblemente esto se deba a que la suma de bermas, pequeños jardines de retiro, parques y las zonas comunes de la Residencial San Felipe suman una cantidad considerable de área verde, que contrasta con la mayoría de distritos de Lima. Esta pregunta, sin embargo, no indaga sobre el uso de dicha área, sólo sobre su percepción, la cual puede limitarse a lo visual.
En cuanto a la relación con los vecinos, los resultados son altamente contrastantes. El 55% manifiesta conocer a buena parte de sus vecinos, mientras que el 43% está en desacuerdo con esta afirmación. La polarización de esta respuesta se da casi por igual en las zonas 2 y 3. Sin embargo, la zona 1 se distingue con un 65% que dice conocer a sus vecinos, versus un 33% que no. Esta particular puede deberse al tipo de viviendas en la Residencial San Felipe, en donde se da una mayor participación de los vecinos en la toma de decisiones.
Las razones para la utilización de un determinado espacio público son varias. La principal (36%) es seguridad/tranquilidad, seguida por proximidad a la vivienda (22,3%), facilidad de acceso (21%) y equipamiento –juegos para niños, ciclovías, bancas (20,7%). Otros aspectos importantes son existencia de comercio cercano, limpieza y presencia de gente conocida. Este último factor es de especial relevancia para la población joven, entre 15 y 17 años (20%).
En oposición, las razones para no usar el espacio público son inseguridad (52,7%), contaminación ambiental o sonora (15,3%), exceso de tráfico alrededor (13,7%) y demasiadas personas usando el lugar (12,3%). También se menciona suciedad, mal mantenimiento de áreas verdes o equipamiento urbano, distancia al espacio público y presencia de extraños. En todos los grupos de edades la inseguridad es el factor más relevante.
Si bien la subdivisión del área en zonas y la clasificación de los fenómenos urbanos observados en distintos tipos constituyen herramientas de análisis necesarias, dada la complejidad y la situación cambiante del área de estudio, es importante señalar que la ciudad debe entenderse como un sistema en el que la articulación de espacios es fundamental.
Una de las principales características identificadas es la mencionada diferenciación entre sus partes. La existencia de barreras en el cruce difícil de las avenidas y el gran contraste entre los usos de suelo hace que este eje, que geográficamente parece unificado y unificador, sea en la práctica un conjunto de barrios poco articulados entre sí.
Observamos en el uso del espacio público una combinación de prácticas formales e informales. El caso que más resalta es el de la berma central, que es usada a diario y de manera breve para pasear los perros. Gente que trabaja en la zona también hace uso de ella a la hora de almuerzo, como área de descanso (ver
Las encuestas han señalado que los vecinos perciben el espacio público como adecuado, pero la observación del uso cotidiano indica lo contrario. Es posible que esto se deba a que, comparativamente, el área mencionada tiene más y mayores áreas verdes que otros distritos de Lima. Muchos de los nuevos residentes provienen de lugares en donde la situación es precaria, por lo que se percibe el estado actual como uno de mejora.
El establecimiento de una tradición implica la permanencia en el tiempo de una cierta actividad trascendente. La existencia de tradiciones contribuye a la cohesión social y al establecimiento de una identidad grupal (
El ejemplo de la Residencial San Felipe muestra cómo ‒luego de un tiempo en el que los vecinos logren conocerse, y con espacios públicos adecuados‒ algunas de las costumbres, como festividades religiosas o eventos distritales, pueden volverse tradiciones.
El adecuado diseño de la infraestructura también tiene una injerencia en el establecimiento de hábitos que redunden en mejoras para el vecindario. Que los peatones utilicen los cruceros peatonales, que la basura esté en los lugares que corresponde y que la presencia de visitantes externos a la zona no interrumpa las actividades cotidianas de los vecinos, puede ser controlado con el diseño adecuado de cruceros, el emplazamiento de basureros, bancas, farolas y mobiliario urbano adecuado; y, en general, por el entendimiento por parte de diseñadores y promotores del espacio público como un complemento de la vivienda.
El espacio público juega un papel importante en el establecimiento de una memoria barrial colectiva. La comparación con los vecinos de la Residencial San Felipe habla de una memoria del lugar ligada al espacio, que permite establecer grupos e identidades; cuando el espacio no permite la permanencia, esto es casi imposible. La necesidad de darle un mejor tratamiento a los espacios públicos aumenta cuando se considera que, ante la densificación de los lotes y la dramática disminución del área de la vivienda en relación con las casas unifamiliares que estas reemplazan, ya no se puede confiar en que el interior de la vivienda sea suficiente para garantizar el cumplimiento satisfactorio de todas las actividades de los individuos. Si antes los niños jugaban en los patios o jardines traseros de sus casas, en la actualidad deben buscar otros espacios para hacerlo. El espacio público debe cumplir la doble tarea de cubrir las carencias físicas de un espacio que ya no existe en la vivienda, y de funcionar como lugar de encuentro que propicie las actividades sociales.
Ante el crecimiento urbano acelerado y la densificación, común a muchas ciudades en expansión y consolidación, queda preguntar ¿cómo actuar ante la situación dada y otorgar al espacio público un mayor protagonismo?
Artículo de investigación
Producto del trabajo de investigación “Tradiciones urbanas en el contexto del crecimiento inmobiliario en Lima”, llevado a cabo en el Instituto de Investigación Científica de la Universidad de Lima (Perú), durante el período 2015-2016.